不動産売却で道路後退が必要な場合は？セットバック部分の評価や手続きも解説
敷地が道路後退、いわゆるセットバックの必要な土地をお持ちの方は、売却する際に評価や手続き面で不安や疑問を感じたことはありませんか。セットバックの評価減や、正確な測量がなぜ重要なのか、ご存じでしょうか。この記事では、セットバックの基礎知識から評価額の考え方、適切な測量や行政手続きまで、分かりやすく解説しています。売却を成功に導く上で押さえておきたい実用的なポイントもご紹介しますので、ぜひ最後までご一読ください。
道路後退（セットバック）の基礎理解
セットバックとは、建築基準法第42条第2項で定められた要件で、幅員4メートル未満の「みなし道路（2項道路）」に接する敷地では、道路の中心線から水平に2メートル後退して、そこを道路境界線とみなすという制度です。この後退部分には建物や塀、擁壁などを建築できず、その目的は緊急車両の通行確保や避難路の確保、防災上の安全性を担保することにあります。たとえば、戦後すぐに整備された狭い道などが該当します。法令上の取り扱いとして、特定行政庁の指定があれば「2項道路」として扱われます。そうした道路沿いの敷地では、後退が義務付けられており、建替えや新築時に対処しなければなりません。なお、敷地所有者にとっては、セットバック部分を事実上自由に利用できない所有性の制限が生じる点も理解しておく必要があります。
以下にセットバック制度のポイントを整理しました。
| 項目 | 内容 | 目的や影響 |
|---|---|---|
| セットバックとは | 道路中心線から2m後退する制度 | 安全な通行空間の確保 |
| 対象道路 | 幅員4m未満の2項道路 | 既成市街地の安全対策 |
| 所有者への制限 | 後退部分に建築不可 | 利用制限による評価減の要因 |
セットバック部分の評価減について
セットバックが必要となる土地において、評価額がどのように算出され、どの程度減額されるのかは非常に大切なポイントです。国税庁の財産評価基本通達に基づき、公正に評価される仕組みをご説明します。
まず、評価額の算出方法ですが、セットバックが必要な部分については、通常の評価額からその部分に該当する地積に対して七割に相当する金額を控除する方法が採られています。これは、セットバックにより将来その部分を道路敷地として提供せざるを得ないため、その分の価値を減じるという考え方です。算式としては以下の通りです：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 通常の評価額 | セットバックの必要がない場合の宅地全体の評価額 |
| セットバック部分の割合 | セットバックを要する部分の地積 ÷ 宅地全体の地積 |
| 控除率 | 70％（つまり、その部分の評価額を30％分だけ残す） |
上記より、評価額は次のように計算されます：
通常の宅地評価額 × （セットバック部分地積 ÷ 宅地全体地積） × 0.7 を控除して算出します。
具体例を挙げてご説明いたします。例えば、宅地全体が１００平方メートルで、通常の評価額が１平方メートルあたり５０万円とした場合、全体評価額は５,０００万円です。そのうちセットバック部分が２０平方メートルあるとすると、
・セットバック部分の割合は ２０ ÷ １００ ＝ 0.2
・控除額は ５,０００万円 × 0.2 × 0.7 ＝ ７００万円
したがって、評価額は ５,０００万円 − ７００万円 ＝ ４,３００万円となります。
また、セットバックが完了した場合、当該部分は建築ができない「道路」として扱われます。そのため、相続税評価などでは私道と同様に扱われ、私道が建築対象とならないため、評価額はさらに３０％の評価となります。ただし、セットバック部分がすでに不特定多数の通行に供されている場合には、評価しない（ゼロ評価）ことになる場合もあります。
以上の仕組みにより、セットバックが未了か完了かによって評価額に大きな違いが生じます。売却をご検討される所有者様にとって、適切な評価額を把握することは戦略的にも重要であり、当社ではこうした計算のご相談も承っております。
測量と手続きの必要性
敷地が建築基準法第42条第2項に規定される狭小道路（いわゆる「二項道路」）に接している場合、売却に際しては測量や役所への確認など一連の手続きが欠かせません。
まず、接道する道路が二項道路に該当するかどうかは、自治体の建築指導課での確認が必要です。道路幅が４メートル未満である場合、中心線から２メートルの後退が原則となるため、いわゆるセットバックが必要になるかどうか、役所で確定してください。道路の凹凸やＬ字溝の状況から二項道路の可能性を推測できる場合もありますが、正式には行政による判断が重要です。
次に、測量や境界確定は、セットバックに必要な距離や面積を正確に把握するため、極めて重要です。現況測量や確定測量を土地家屋調査士に依頼し、正確な測量図を取得することが不可欠です。その費用は、現況測量でおよそ10万円〜20万円、隣地境界が不明な場合の確定測量で35万円〜70万円程度が相場とされています。
さらに、分筆登記や登記簿への反映も重要です。セットバック部分を分筆して「公衆用道路」などとして登記することで、固定資産税の減免や非課税措置が受けやすくなります。登記費用は、およそ5万円から6万円程度が一般的です。
| 項目 | 内容 | 相場費用 |
|---|---|---|
| 測量（現況・確定） | セットバック面積確定・境界確認 | 10万～70万円 |
| 分筆登記 | セットバック部分を道路用地などとして登記 | 5万～6万円 |
| 固定資産税の非課税化申請 | 自治体申請による減免措置 | ケースにより異なる（要申請） |
また、固定資産税については、セットバック部分が「公共用道路」として認定されれば、非課税の対象となることがあります。ただしこれは自動的に適用されるものではありません。役所への申告や現地調査の後、適切に手続きを行うことが必要です。
売主が知っておくべき実用ポイント
道路後退（セットバック）が必要な敷地を売却する際、売主として押さえておきたい実用的なポイントを、戦略的に整理してご紹介します。
まず、セットバックによる評価減を販売戦略に活かす視点です。売主自身が、セットバック前後の有効宅地面積や坪単価を数字で整理して示すことで、説明に説得力が生まれ、価格交渉で主導権を握りやすくなります。「公簿上は30坪だが、セットバックで実効28.5坪となり、それを踏まえて価格を設定している」と先に情報を開示することが、投資家や買主に対する安心材料となります。この点に詳しい記事もあります。
売主が戦略的に先に数値を提示することで、買主に値引き材料を与えず、交渉を優位に進める効果があります。数字とともに将来の利点（道路拡幅による将来性や建築時の法令順守済みという安心感）を添えて説明できれば、弱点が魅力へと転換します。
これらの戦略的視点を実践することで、売主は投資家や買主と対等に交渉する土台を築き、「準備ができている売主」という印象を与えられます。
| ポイント | 具体的内容 |
|---|---|
| 評価減を戦略に活かす | 有効宅地面積・坪単価を先に提示し、説明の準備を行う |
| 信頼性向上の準備 | 測量結果や評価資料を事前に整えて、買主に安心感を与える |
| 行政・税務対応の抜け漏れ防止 | セットバック関連の行政手続きや評価変更の税務上の対応を確認・整理する |
次に、測量や評価の準備をしっかり行うことで、買主に対する信頼性が高まります。測量結果にもとづく有効宅地面積や評価額の明記は、買主にとっての安心材料になります。
さらに、行政手続きの省力化や税務対応も重要です。セットバック部分は公的に道路と認定されることが多く、その結果として固定資産税の非課税対象となる場合もあります※。また、登記簿や税務上の記載に誤りや漏れがないよう、売却前に確認しておくことが大切です。
これらの実用的な準備と戦略的な説明によって、セットバックがある土地であっても、売主が安心して売却を進められるだけでなく、買主にも信頼を与え、円滑な取引につながります。
まとめ
道路後退、いわゆるセットバックが必要な土地の売却にあたっては、法的な基礎知識と具体的な評価減の考え方を事前に理解しておくことが大切です。セットバック部分は所有者が自由に使えないため、評価額が下がる仕組みになっています。適切な測量や役所への確認を行い、評価や登記、税務への対応をしっかり進めることで、売却後のトラブルも減り、買主からの信頼も得やすくなります。準備や説明次第で安心して売却につなげられますので、基本を押さえて手続きを進めていきましょう。
