相続で悩む事業承継に不動産を活用する方法は？押さえておきたい注意点も紹介

事業承継における不動産の役割と重要性

事業承継は、企業の将来を左右する重要なプロセスです。その中で、不動産は単なる資産以上の役割を果たします。適切に活用することで、相続税評価額の引き下げや税負担の軽減が可能となり、事業の安定的な継続に寄与します。

まず、不動産は企業の事業基盤として不可欠です。自社ビルや工場、店舗などは、日々の業務運営に直結し、企業のブランド力や信用力を高める要素となります。これらの不動産を適切に管理・活用することで、事業の安定性が確保されます。

次に、不動産は資金調達の手段としても有効です。企業が新たな設備投資や事業拡大を検討する際、不動産を担保に融資を受けることで、必要な資金を確保しやすくなります。これにより、事業承継後の資金繰りの安定化が期待できます。

さらに、不動産の適切な活用は、相続税評価額の引き下げや税負担の軽減にも寄与します。例えば、現金で5,000万円を保有している場合、その全額が相続税の課税対象となります。しかし、同額で不動産を購入した場合、評価額が購入価格の70%～80%程度となることが一般的であり、相続税評価額を低く抑えることが可能です。

以下に、不動産の活用が事業承継に与える影響をまとめます。

このように、不動産は事業承継において多面的な役割を果たします。適切な活用とリスク管理を行うことで、事業の安定的な継続と後継者への円滑な引き継ぎが実現します。

不動産を活用した事業承継対策の具体的手法

事業承継において、不動産の適切な活用は相続税評価額の引き下げや税負担の軽減に大きく寄与します。以下に、不動産を活用した具体的な対策をご紹介します。

まず、不動産の購入や活用による相続税評価額の引き下げ方法です。例えば、土地の形状が悪い場合や、道路に2メートル以上接していない土地などは、評価額を下げる要因となります。これらの土地を適切に評価し直すことで、相続税評価額を引き下げることが可能です。¹

次に、小規模宅地等の特例など、不動産に関連する税制優遇措置の活用方法です。特定の宅地については、一定の要件を満たすことで相続税評価額が最大80％減額されます。例えば、自宅の敷地（特定居住用宅地）は330㎡まで、事業用に使用する建物の敷地（特定事業用宅地）は400㎡まで、それぞれ評価額が20％に引き下げられます。²

さらに、生命保険を活用した資金対策と不動産の組み合わせによる効果的な事業承継対策も有効です。生命保険を活用することで、相続発生時の納税資金を確保し、不動産の評価額引き下げと併せて総合的な税負担の軽減を図ることができます。

以下に、これらの対策をまとめた表を示します。

これらの対策を適切に組み合わせることで、事業承継時の税負担を大幅に軽減し、円滑な事業継続が可能となります。専門家と連携し、最適なプランを策定することが重要です。

不動産を活用する際の注意点とリスク管理

事業承継において不動産を活用することは、相続税評価額の引き下げや税負担の軽減といったメリットがあります。しかし、その一方で、いくつかのリスクや注意点も存在します。以下では、不動産を活用する際に考慮すべき主なポイントを解説します。

まず、不動産市場は経済状況や政策の変動に大きく影響を受けます。購入時の価格が将来の価値を保証するものではなく、地域の開発計画の変更や人口動態の変化などが価格に直接的な影響を与える可能性があります。特に、事業承継を前提として不動産を購入し、その後に売却を考えている場合、価格の下落により想定していた利益が得られないリスクがあります。したがって、価格の下落しにくい都市部の不動産を選択するなど、慎重な物件選びが求められます。

次に、不動産価格の急激な上昇にも注意が必要です。取得後3年以内に価格が急激に上昇した場合、相続税評価額が増加し、税負担が増える可能性があります。これは、取得後3年以内の不動産の評価が、評価時の通常の取引価額（時価）で行われるためです。したがって、購入後の急激な価格上昇が見込まれる要因がないか、事前に調査し、慎重に判断することが重要です。

さらに、不動産を購入する際に金融機関からの借入を利用すると、その債務は後継者に引き継がれます。借入金の返済や個人保証の負担を敬遠して、後継者が事業承継を断るケースも少なくありません。対策としては、当初から返済計画と資金繰りの見通しを明確にし、後継者の理解を得ることが必須です。

また、事業承継において不動産を活用する際には、以下の点にも注意が必要です。

これらのリスクや注意点を踏まえ、不動産を活用した事業承継対策を検討する際には、専門家のアドバイスを受けることが有用です。不動産鑑定士や税理士などの専門家と連携し、適切な物件選びや資産管理を行うことで、リスクを最小限に抑え、効果的な事業承継を実現することが可能となります。

専門家と連携した効果的な事業承継計画の立案

事業承継は、企業の将来を左右する重要なプロセスです。特に不動産を含む資産が関係する場合、税務や法務、財務など多岐にわたる専門知識が求められます。ここでは、専門家と連携することの重要性と、効果的な事業承継計画の立案方法について解説します。

まず、税理士や不動産鑑定士などの専門家と連携することは、事業承継において不可欠です。税理士は、相続税や贈与税の負担を軽減するための各種特例制度の活用方法について助言を提供します。不動産鑑定士は、所有する不動産の適正な評価を行い、資産価値を正確に把握する手助けをします。これらの専門家と協力することで、税務上のリスクを最小限に抑え、資産の適切な移転が可能となります。

次に、事業承継計画の早期策定と、不動産を含めた総合的な資産管理の必要性についてです。早期に計画を立てることで、予期せぬ事態に備えることができます。例えば、所有する不動産の活用方法や売却タイミングを検討し、資産の最適化を図ることが重要です。これにより、事業の安定的な継続と後継者へのスムーズな引き継ぎが実現します。

具体的な事例として、ある医療法人が専門家チームと連携し、事業を継続しながら資産整理を実現したケースがあります。この法人は、リースバックという手法を活用し、事業継続と資産整理を同時に達成しました。専門家チームがコンサルティングから売却仲介、建築企画、アフターサポートまで一貫して支援したことで、オーナーは安心して事業に集中することができました。¹

また、製造業の企業が、経営承継アドバイザーを中心とした専門家チームと連携し、事業承継を成功させた事例もあります。この企業は、税理士、弁護士、公認会計士、金融機関、経営コンサルタントなど各分野の専門家と協力し、税務・法務面での最適化だけでなく、事業の将来性を高める経営改革も同時に実現しました。²

以下に、事業承継における専門家の役割をまとめた表を示します。

このように、各専門家と連携することで、事業承継における多様な課題に対応し、円滑な資産移転と事業の継続が可能となります。早期の計画策定と専門家の活用が、成功への鍵となるでしょう。

まとめ

相続での事業承継において不動産の活用は、税負担の軽減や資産の安定的運用など多くのメリットがあります。不動産の有効活用は、事業の継続性を高めるためにも欠かせない要素です。また、税制の優遇措置やリスク管理のポイントを正しく理解し、専門家と連携した計画的な取り組みが大切です。適切な知識と準備によって、後継者への円滑な事業承継を実現できるでしょう。今後も安心して事業を続けるため、早めの対策を心がけてください。